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干货丨南通市区近三年土拍市场分析-当前头条

来源：南通Feng向标    时间：2023-02-14 22:10:09

据不完全统计，2020-2022年南通市区共计挂牌 73宗 重点涉宅地块，其中，64宗成功出让，7宗终止出让，2宗流拍，成交占比约88%。

64宗 成交地块，共计土地面积约 451万方 ，成交总金额约 907亿元 。从下图可以看到，2022年南通市区土地成交金额大幅下跌，仅约2021年的一半。


(资料图)

就区域分布来看，创新区和滨江两大热门板块，共计出让16宗，任港湾&五龙汇板块出让11宗，苏锡通板块出让14宗，表现相对活跃。

就拿地企业结构来看，34宗为全国性品牌房企（包含6宗合作拿地），2宗为本土民企，另外28宗为本土城投， 城投拿地占比约44%。

三年内在南通市区拿地的全国性品牌房企包括招商蛇口、万科、中海、中铁、华润、恒大、碧桂园等。

其中， 招商蛇口 斥资约93亿斩获滨江和创新区2宗高价地块（1宗合作拿地），是拿地金额最高的品牌房企。

恒大 斥资约27亿摘牌苏通园区3宗地块，为拿地宗数最高者；另外，碧桂园、美的、阳光城也都收获了2宗地块。

三年里还有不少房企为首次进入南通市场，包括 龙光、越秀、南光、华宇、首开、华纺、大华 等，进一步丰富了人居市场。

城投公司中， 南通城市建设 斥资超188亿斩获滨江板块5宗地块，为拿地金额最高者； 苏通滨江房地产 摘牌苏通园区7宗地块，为拿地宗数最高者；盛和、科创产发、炜赋三年拿地金额也都超过了30亿。

2020-2022年南通市区土拍成交地价、楼面价最高记录如下图所示。

就地价来看，2021年微跌832元/㎡，2022年同比大 跌13928元/㎡ ，跌幅约33%。

就楼面价来看，2020年和2021年基本持平，2022年同比 跌3203元/㎡ ，跌幅约18%。

数据显示，三年内南通市区共有 29宗地块成交地价超2万/㎡ ，有8宗超3万/㎡，更有2宗超4万/㎡。

就区域来看，地价TOP10中，5宗位于创新区，2宗位于滨江板块，2宗主城区，1宗新东区。

就时间来看，6宗为2020年成交，4宗为2021年，2022年未有上榜。

三年内南通市区共计诞生 35宗楼面价破万地块 ，其中有9宗楼面价超1.5万/㎡。

如右图所示，楼面价TOP10中，有8宗为品牌房企拿地，且时间基本集中在2020年4月到2021年7月，可见彼时南通市区土拍热度之高。

就溢价表现来看，64宗成交地块， 30宗产生溢价 ，占比约47%。

其中，有4宗溢价率超100%，均位于锡通园区，拿地时间均为2020年11月。

统计发现，2020年溢价地块占比约85%，2021年占比约31%，2022年仅约14%，热度下降从中可见。

从2020年4月起，南通市区土拍开始实行“双限摇号”竞拍规则，三年共计成交41宗“限房价”地块，最高新房备案均价32000元/㎡。

整体来看，从2020年1月到2021年7月首轮集中供地，南通市区土拍市场一直 保持较高热度 。

多家品牌房企拿地储粮，高溢价地块频频出现，即便如苏锡通等边缘板块，楼面价也纷纷被刷新。

然而，随着市场大环境转冷，从2021年11月第二轮集中供地开始，市区土地市场 出现明显降温 ，不仅出让地块数量有所减少，拿地房企也多为本土城投，“一轮游”地块大量出现。

当然，在偏冷行情下，2022年南通市区土地市场也 不乏亮点 。

央企南光&中铁四局首入南通落子五龙汇；中海&绿城成功布局新东区；华润也溢价竞得主城一宗优质宅地。

价格方面，虽然拿地价和楼面价均出现明显下跌，但新房限价却有所上涨，前述新房限价TOP10中，前三宗3万＋地块均为2022年成交，这也是给房企预留了更大空间。

据不完全统计，近三年落槌的64宗地块，目前有35宗已入市，其余地块何时入市，新知南通研究院将持续关注。

关键词： 招商蛇口 土地市场 出现明显

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