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房地产行业2023年1-5月统计局房地产数据点评：压力逐步加大 政策合力仍需强化|热点聚焦

来源：长江证券股份有限公司    时间：2023-06-18 09:45:09


(资料图片仅供参考)

事件描述

2023年6月15日，国家统计局发布2023年1-5月房地产开发和销售相关数据。

事件评论

需求复苏动能趋弱，政策优化预期强化。2023年1-5月全国商品房销售额/面积/均价分别同比+8.4%/-0.9%/+9.4%；按可比口径计算，5月当月全国商品房销售额/面积/均价分别同比+6.8%/-3.0%/+10.1%，环比分别+14.5%/+9.0%/-4.8%；今年以来销售复苏路径较为曲折，2023Q1积压需求集中释放后，后续需求复苏动能趋弱，5月统计局口径和百强房企口径销售面积同比均转负，但重点城市备案口径成交面积同比仍为正数，表明城市分化显著的核心特征，均价同比明显上涨也形成印证。需求复苏动能偏弱的核心原因在于就业、收入、房价等方面预期承压，后续宏观和产业层面的政策优化可能将迎来加速，从而推动经济复苏与地产企稳，维持全年总量调基后实现相对平稳、但结构持续分化的判断。

补库动力弱势、竣工维持向上，基本符合预期。2023 年 1-5 月新开工面积同比-22.6%，可比口径下5月当月新开工面积同比-27.3%；1-5月300城宅地成交建面/金额分别同比-25.8%/-13.0%；当前行业仍处于去库存阶段，终端销售复苏路径较为曲折且城市分化显著，广大民营房企受制于土储布局、资金压力和经营信心，短期不具备补库存的能力和意愿，因此前端拿地和开工表现弱于销售符合预期。后端竣工表现明显优于前端，2023年1-5月竣工面积同比+19.6%，可比口径下5月当月竣工面积同比+24.4%，较上月有所收窄但仍维持高位；前期实际竣工与理论竣工的巨大缺口，决定着后续竣工端的持续改善将是大概率事件，在销售逐步企稳与保交付稳步推进的背景下，全年竣工弹性最具确定性。

投资端持续承压，资金链压力边际缓解。2023年1-5月房地产开发投资完成额同比-7.2%，可比口径下 5月当月房地产开发投资完成额同比-10.5%，当月降幅环比继续扩大，预计开工和拿地仍将拖累投资表现。2023 年 1-5月房企到位资金同比-6.6%，可比口径下 5月当月房企到位资金同比-7.4%；可比口径下5月当月定金及预收款/个人按揭贷款分别同比+6.0%/+25.4%，定金及预收款增速环比有所回落，个人按揭贷款增速维持高位，国内贷款同比-13.4%、自筹资金同比-29.2%，维持低位徘徊态势，与新开工偏弱大体一致。

当月到位资金降幅小于投资降幅，表明虽然行业资金链压力依旧较大，但边际有所缓解。投资建议：行业压力逐步加大，政策合力仍需强化。5月需求复苏动能趋弱，后续宏观和产业层面的政策优化或将迎来加速，从而推动经济复苏与地产企稳，维持全年总量调基数后相对平稳、但结构持续分化的判断；前端拿地和开工表现弱于销售符合预期，后端竣工向上最具确定性；投资表现持续承压，行业资金链压力依旧较大。优质标的此前普遍回调后已具备性价比，建议关注：1）信用与效率兼具的优质国央企龙头，尤其是部分中等规建模房企：2）关联房企稳健、业绩增长确定性高的优质国央企物管公司；3）优质代建龙头。

风险提示

1、低线城市后续需求表现低于预期；2、重点城市土地市场竞争持续加剧。

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